Madryt i Częstochowa planują dziś zaskakująco podobną rzecz.
W obu przypadkach stadion ma być początkiem nowej, wielofunkcyjnej części miasta
Tyle że Madryt już wie, kto ją zbuduje, sfinansuje, skomercjalizuje i wypełni ludźmi. Częstochowa jest w momencie, w którym musi to rozstrzygnąć.
Naturalnie, skala obu projektów jest nieporównywalna. W Madrycie Atletico wspólnie z Live Nation i Oak View Group zbudują krytą arenę muzyczną, kampus dla studentów i centrum sportowe. Cały (ogromny) projekt Ciudad del Deporte będzie pełnił funkcje sportowe, rozrywkowe, rekreacyjne, handlowe i gastronomiczne.
Klub nie próbuje jednak samodzielnie zajmować się wszystkim. Jest integratorem, który zaprosił partnerów z kapitałem, kompetencjami i know-how rynkowym. Miasto udostępnia tereny w wieloletniej koncesji, w zamian za czynsz, infrastrukturę i świadczenia dla mieszkańców.
Częstochowa kupiła 8 hektarów Elanexu i zapowiada „Przędzalnię Przyszłości” z mieszkaniami, biurami, usługami, hotelem, zielenią i funkcjami publicznymi. Niedawno zabezpieczyła 5,25 mln zł na projekt nowego stadionu. Kierunek właściwy. Tylko zastanawiam się, gdzie jest w tym wszystkim model biznesowy?
Przed rozpoczęciem projektowania warto zadać sobie pytania:
- kto będzie odpowiadał za wynik całego przedsięwzięcia?
- kto zostanie operatorem stadionu i całej przestrzeni?
- kto pozyska wydarzenia i partnerów?
- kto będzie zarządzał gastronomią, hospitality, parkingami i powierzchniami komercyjnymi?
- do kogo będą należały naming rights, dane klientów i przychody pozameczowe?
- kto sfinansuje poszczególne funkcje, a kto poniesie ryzyko, jeśli nie osiągną zakładanych wyników?
Naturalnym kandydatem do zarządzania stadionem jest Raków albo wspólna spółka miasta i klubu. Raków to kibice generujący podstawowy ruch w obiekcie, marka i sponsorzy. Oddzielenie komercjalizacji klubu od obiektu może stworzyć dwa podmioty sprzedające ten sam produkt i ograniczyć możliwości rozwoju obu stron.
Duży znak zapytania stawiam też przy pojemności 15 tys. miejsc. Stadion powstaje na kilkadziesiąt lat, dlatego przed utrwaleniem tej pojemności w projekcie przeanalizowałbym wariant na ok. 22 tys., uwzględniający nie tylko Raków, ale też wydarzenia muzyczne i kulturalne. Bo jeśli klub miałby komercjalizować obiekt, to może mieć KPIs od właściciela obiektu w zakresie funkcji pozasportowych i społecznych.
Co jest jednak kluczowe w tym projekcie? Elanex to przestrzeń, która (jak stadion) powinna pracować przez cały rok, niezależnie od meczów oraz innych dużych wydarzeń. Najważniejsze, aby stadion i pozostałe funkcje "Przędzalni Przyszłości" nie były osobnymi projektami "zbudowanymi obok siebie", lecz jednym ekosystemem korzystającym ze wspólnego (zaplanowanego) ruchu ludzi.
Częstochowa nie musi kopiować Madrytu. Powinna jednak wykorzystać ten sam sposób myślenia, w którym przed zaprojektowaniem budynków projektuje się role, odpowiedzialności, przepływy klientów, źródła przychodów i partnerstwa.